近日經常接到這樣的咨詢電話：

“租房的人拖交租金房東能不能停水停電？”

“承租人不搬走能不能換鎖？”

“老賴租戶不交房租也不搬走能不能報警？”

  面對房屋租賃關系中產生的糾紛人們往往手足無措不知道怎么處理，甚至于采取過激行為，非但沒有解決問題，還給自己帶來違法的風險。為了使大家在生活中能夠更好的解決糾紛，下面給大家分析一下相關法律關系希望給大家一定的指導。

案例:吳女士通過大廈物業(yè)管理處租了一套大廈房屋，可是住了兩個月后，每天早晨不到6點鐘，旁邊的建筑工地施工的噪音吵得她沒法安睡，吳女士把情況反映到大廈物業(yè)管理處，希望能夠解決，如不能解決，可通過減租的方式給自己彌補。雙方協(xié)商后，矛盾一直沒有解決，吳女士也沒有按租賃合同里規(guī)定的時間內交付租金。一星期后，物業(yè)管理處停掉了房屋的水電。吳女士找到物業(yè)公司，希望先把水電費交上，房租協(xié)商好后再付，而物業(yè)公司表示，房租不交就不能收水電費。又過了幾天，吳女士回家時發(fā)現(xiàn)門上有個通知單，“鑰匙已換，請到大廈物業(yè)管理處。”而全部家當也被鎖在屋里。
大廈物業(yè)管理處一位工作人員表示，管理處受業(yè)主委托，代業(yè)主出租、管理房屋。按業(yè)主與承租方簽訂的合同，承租方如不按時交納、拖欠租金，業(yè)主可停水停電、收回房屋。承租方在租房時，已看過周圍的環(huán)境，建筑工地后來開工騷擾了她，她可向政府相關部門投訴，合同里沒有條款標注房屋外部周圍環(huán)境改變，業(yè)主就要減租。
  業(yè)主或中介物業(yè)代理公司有沒有權利停水停電換鎖呢?無論是業(yè)主或是代理業(yè)主的中介、物業(yè)管理處都沒有權利把租出去的房屋停水停電，如果把停水停電作為逼使承租人交納房屋租金的手段，是違法的。業(yè)主或是中介、物業(yè)管理處私下里換鎖，是一種過激的行為。業(yè)主與承租人簽訂了合同，這種約定，不能違反國家法律、法規(guī)強行約定，如果違反了是無效條款。發(fā)生以上事情，承租方可投訴到街道辦通過協(xié)商、調節(jié)、仲裁等法律途徑來替自己維權，解除合同。

  如果在現(xiàn)實生活中發(fā)生以上情況我們該如何處理呢？
  首先，按照簽訂的租賃合同約定處理。租客不交房租是否構成合同約定的違約情形，房東是否可以據此解除合同，合同解除后如何返還房屋及結算有關費用。
  其次，若你們之間沒有簽訂書面合同或者合同沒有約定前述問題的，則房東可依留置權處理。即在第三人見證下打開門鎖，將租客物品放置一處或搬離房屋后存管。等租客返回結算有關費用后再將其物品返還。
如果是惡意欠租，則可按照合同約定，行使收回房屋的權利，按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告后，在十五日內仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個月，你須履行催告的義務，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關于損失部分，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。

  當然，新的規(guī)定對出租人享有的解除權進一步進行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的;另外，經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告后，在一個月內仍未支付的，出租人可解除租賃合同。
必要時可以報警，但因涉及民事糾紛問題，所以最好請執(zhí)法機關介入，承租人在占有、使用房屋時，最基本的義務就是按合同交納租金。這同時也是出租人通過出租行為獲取收益，行使收益權的表現(xiàn)。
  我國《合同法》第227條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而根據《城市房屋租賃管理辦法》第22條的規(guī)定：承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。該法第24條第(四)項也同時規(guī)定，拖欠租金累計達6個月以上的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。
  總而言之，對出租人最好的辦法是：首先進行協(xié)商，協(xié)商不成的，可向法院提起訴訟，同時申請財產保全。

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