【事件回顧】

 

林某一家于2013年購買了鄭州中原區的一套房，入住以后，發現房屋質量出現問題，林某多次找開發商，要求開發商解決問題。但開發商早已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問。同時，林先生一家對物業公司也感到不滿，在此情況下，林先生拒交物業管理費，作為抗議和斗爭的方法。協商無果的情況下，原告將被告訴至法院。

 

【煥廷說法】

 

簡單的說：

 

1.房屋主體工程出現問題，不管任何時間發現，直接找開發商，要求退房，解除合同、賠償損失；

2.房屋出現嚴重影響居住的問題，可要求解除合同、賠償損失；

3、其他質量問題，如漏雨，要分情況。在質保期內，找開發商；質保期外，自己維修；

 

如果物業是開發商的一個部門或有其他資金關系，可以不交物業費，作為債務抵充。

另外，開放商將房屋交付給業主后，會與物業公司簽一個合同。

 

業主應該注意《物業服務合同》中物業有無關于房屋維護和修繕的約定，如有約定，業主可直接找物業公司；無約定，可以要求物業協助業主找開發商解決問題。

 

【案件評析】

 

1、首先，不管是因為房屋質量問題還是因為對物業公司不滿，業主采用不繳費用的方式都不理性。原因在于：

根據2011年1月4日施行的《鄭州市物業服務企業退出項目管理暫行規定》：

 

（1）如對物業公司不滿，只要經專有部分占建筑物總面積50%以上且占總業主人數50%以上的業主同意，就可以解聘目前的物業公司，不過，業主們欠繳的物業費還得繳清。原物業公司可自行收取，或委托新公司收取。對于不肯繳納欠費的業主，物業公司可通過司法途徑解決。

法律依據：

 

《規定》第16條第二項 “業主應當按時交納物業服務費至合同解除之日，新物業服務企業應為原物業服務企業收取業主欠繳物業服務費提供幫助，業主委員會應當配合物業服務企業收取業主欠繳的物業服務費。原物業服務企業也可通過司法途徑解決業主欠交的物業服務費。”

 

（2）不交物業費有什么后果？

 

物業費如果很多人長時間不交的話，物業會對沒有繳費業主進行起訴，起訴的結果就是補齊物業費。

一般情況下，即使是物業本身沒有做到位，為了保護物業，免得其他小區效仿，法律也會傾向于物業這邊的。

至于物業做的不到位的地方，建議你用相機、手機等留下時間、證據，以備不時之需。

 

2、房屋質量出現問題，找誰解決？

 

接著上文說，物業管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人，業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。那么房屋問題該如何解決？

 

現實生活中，房屋的質量問題一般可分為以下三種：

（一）房屋主體結構質量不合格。

（二）嚴重影響正常居住使用的質量問題。

（三）其他質量問題。

 

對于出現問題究竟該找誰這一問題，針對不同的質量問題，業主要依據相關法律找尋不同對策。

 

（1）只要通過國家有關部門的質量鑒定后，房屋主體結構質量屬不合格的，購房者就可以依法退房并要求開發商賠償損失。

 

法律依據是“最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”第十二條：“因商品房主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。

 

（2）對于嚴重影響正常居住使用的質量問題，上述解釋第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”但何為“嚴重影響正常居住”尚無法律明確，因此只能由法官自由裁量。

 

（3）對于其他質量問題，如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處理。買受人不能因此要求退房。（這也是大多數業務入住后遇到的問題）

在質保期內，購房者可以要求開發商履行保修義務并對造成的損失承擔賠償責任。

 

依據是上述解釋第十三條第二款：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。

 

當然，需要提醒的是，業主應該注意《物業服務合同》中物業有無關于房屋維護和修繕的約定，如有約定，業主可直接找物業公司；

 

當房屋出現質量問題時，業主收集相應的證據也很重要，必要時可通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據，文字性的記錄，最好要有開發商的員工或第三人見證，以增強證據效力。

 

切勿通過不交物業費來解決問題，從而耽誤了向開發商主張權利的最佳時機。

 

但如果物業管理公司確實是開發商的一個部門或者有其他的資產紐帶關系，那么，房屋質量若有問題，業主可以拒交物業管理費。這實際上可以理解為一種債務的抵銷。

 

房屋過質保期后，出現了滲水等質量問題:則要根據出現問題的具體部位，來找直接負責方。如果是自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業主需要自己出錢維修，物業可幫助聯系有關維修人員。如果非人為造成的問題出現在共用部分，如大樓墻面滲水、下水道淤積等，或是小區公用設施設備，如小區內道路損壞、欄桿磨損等，則由物業提取小區物業維修資金維修。

附：《住宅質量保證書》保修范圍和期限（一般是2~5年）

房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

其依據是“城市房地產開發經營管理條例”第三十一條。住宅質量保證書的內容，應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

 

另外，根據“房屋建筑工程質量保修辦法”第七條：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

 

如買受人在期限內出現上述問題，物業在接到居民的報修后，會轉而找開發商或施工單位來解決。如果根據《物業服務合同》的約定，物業對房屋有維護和修繕義務的，則由物業委托工程隊進行維修。