【案號】（2012）豫法民三終字第26號

【裁判要旨】當事人簽訂房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內回購房屋，并向買受人支付利息的，屬于以購房合同方式進行借款。

【要旨解析】買賣合同的本質是轉讓所有權，即對于買受人來說，他真實的意思表示是獲得標的物的所有權。但是，如果當事人簽訂的房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內回購房屋，并向買受人支付利息，這顯然不符合買賣合同的本質特征，實際上它是出賣人在以抵押房屋為代價向買受人行借貸活動，因此，該類法律關系應認定為民間借貸關系，而不是房屋買賣關系。

【相關問題】

關于借款合同與買賣合同混同的法律規定

2015年8月實施的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱<規定>）

第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

《規定》回避了買賣合同的效力問題，規定出借人僅能依據借款合同主張權利，出借人僅能申請拍賣標的物。

在《規定》出臺前，對于這類問題的解決，司法界對于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說和無效說兩種，但這次《規定》的出臺卻沒有提及買賣合同的效力問題。

第24條規定通俗的解釋是，出借人應當按照民間借貸法律關系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。拍賣所得的價款多還少補。

出借人不能要求按照買賣合同對標的物主張債權請求權，只能將標的物作為出借人的概況性財產，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。

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