【基本案情】
   2009年1月4日，甲陪同乙看了位于本市某地的一套房屋，乙在看房確認書上簽字。事后，乙利用甲提供的中介信息避開甲另行與甲介紹的出售方丙簽訂房屋買賣合同，違反雙方的協議，起訴要求乙支付居間報酬人民幣5000元，違約金人民幣3000元。
   被告乙答辯稱：被告未與原告簽訂居間合同，被告確實在原告提供的買受方看房確認書上簽名，但上面房屋地址一欄原先是空白的，但原告并非是獨家代理銷售系爭房屋，原告所帶看的房屋已由中原公司介紹看房在先，且在中原公司的介紹下，促成了其與系爭房屋原權利人的房屋買賣，被告不存在違約。原告僅陪同被告看房，未促成買賣合同成立，按法律規定不得要求支付報酬。不同意原告的訴訟請求。
  法院查明事實作出判決，原告要求被告支付報酬及違約金的訴訟請求不予支持。

【案例評析】
   本案是一起居間合同糾紛。原告作為居間人，不但應向被告提供訂約的房地產信息，而且還要努力促成被告與出售方的買賣成立，只有上述條件具備，原告才有權收取被告的報酬。根據本案查明的事實，系爭房屋原權利人不是僅委托原告一家出售房屋，原告雖然陪同被告看房，但不能認定已經履行了作為居間人應盡的居間義務，已經促成合同成立。被告與系爭房屋原權利人之間的房屋買賣成立并非是原告促成，而是由丙居間成功，并向丙支付了報酬，原告不具備向被告收取報酬的條件。原告可以要求被告支付從事居間活動支出的必要費用，但要求被告支付報酬及違約金的訴訟請求缺乏事實和法律依據。因此法院判決未支持原告的訴訟請求。
【基本概念】

   根據《中華人民共和國合同法》的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂約機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應當支付報酬。根據該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當事人，即為他方提供報告訂約機會或提供交易媒介的居間人，以及給付報酬一方的委托人，在少數情況下會有訂立合同的第三人作為共同訴訟當事人參加訴訟。在審判實踐中，有可能產生的居間合同糾紛不外乎二大類，即因酬金而引起的糾紛，另一種為賠償性糾紛。

    通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符“誰主張誰舉證”的原則，并且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對于作為被告的委托人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符“誰主張誰舉證”的原則。

【注意事項】

    居間合同是中介常用到的一個合同，關系到了居間人和委托人的利益，因此簽訂時要注意以下事項：
   一、購房人首先要了解中介人員的信息，如經營范圍、執業經紀人的姓名及證號等等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中，發現中介公司未經備案、注冊登記或執業經紀人證號名不副實，應立即停止交易，向有關部門核實、舉報。

   二、中介收取合同約定的中介服務費需明確細節問題;　
    （一）支付報酬的條件。只有當居間人促成合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。

    （二）當居間人促成合同成立時，居間活動的費用由居間人來負擔。但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，但不得要求委托人支付報酬。

　 （三）居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應承擔損害賠償責任。

　三、在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環節較多，可以將中介經紀費的支付與工作進度相結合，做到哪一步就支付哪一步的中介經紀費。

　四、注意定金、訂金，預付款，違約金條款。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業律師把關，修改、刪除合同中對己不利條款，增加自身需要的條款，以達到利益平衡，降低糾紛、損失發生。

　五、保密約定。在簽訂居間合同時，若委托人要求居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方。則應在居間合同中體現出來。此時，居間人就負有對委托人信息保密的義務。居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應履行保密的義務。居間人如違反該義務致使委托人受損害的，應承擔損害賠償責任。

     （一）支付報酬的條件。只有當居間人促成合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。

     （二）當居間人促成合同成立時，居間活動的費用由居間人來負擔。但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，但不得要求委托人支付報酬。

　 （三）居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應承擔損害賠償責任。

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