租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人，租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。在現(xiàn)實(shí)生活中，隨著物價的上漲，租房的現(xiàn)象逐漸成為一種趨勢，與之相關(guān)的糾紛也屢屢出現(xiàn)，河南煥廷律師事務(wù)所就房屋租賃合同的問題為您解讀。
    2014年2月，秦某和趙某簽訂了《房屋租賃合同》，約定秦某將兩間店面出租給趙某，租期為3年，年租金為16萬元。第一年租金于簽訂合同時一次付清，后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約，秦某有權(quán)隨時收回房屋。合同簽訂后，趙某支付了當(dāng)年租金，并經(jīng)秦某許可，對房屋進(jìn)行裝修，以開辦輔導(dǎo)班用。2015年1月初，趙某未按約定支付租金。2月，秦某書面通知趙某要收回房屋，趙某提出異議，雙方產(chǎn)生矛盾。3月底，趙某支付租金，秦某卻拒收。趙某于是將16萬元租金通過他人轉(zhuǎn)交秦某，秦某依然拒收。4月底，趙某將16萬元租金存入秦某的銀行賬戶中。2015年7月初，秦某向法院提起訴訟，訴稱趙未按合同要求期限支付租金，構(gòu)成違約，請求解除《房屋租賃合同》，收回房屋。法院認(rèn)為，趙某在履行合同過程中，有逾期履行支付租金的違約行為，但沒有出現(xiàn)根本性違約;趙某已將租金存入秦某銀行賬戶，也沒有對秦某的合法權(quán)益造成損害。趙某雖未按約定履行義務(wù)，但尚在法律規(guī)定允許的范圍以內(nèi)，法院駁回秦某請求，同時判令趙某按約定支付違約金。
    河南煥廷律師事務(wù)所提醒大家，本案中爭議焦點(diǎn)的關(guān)鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。首先，明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;4、拖欠租金累計(jì)六個月以上的;5、公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的;6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;7、故意損壞承租房屋的;8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。根據(jù)上述規(guī)定，本案中承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計(jì)六個月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。其次，《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權(quán)隨時收回房屋”，從此約定的內(nèi)容來看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果?根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定，答案是否定的，該法規(guī)定，只有在一方當(dāng)事人根本違約的情形下，對方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，因此，不能作為原告解除合同的依據(jù)，本案應(yīng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。再次，《合同法》第二百二十七條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果，根據(jù)此規(guī)定，結(jié)合本案案情，在被告趙某未按合同約定時間支付租金的情況下，原告秦某并沒有解除合同的權(quán)利，但可以要求被告在合理的期限內(nèi)支付。如果被告逾期仍沒有支付的，原告就有權(quán)解除合同了。故此，本案原告沒有解除權(quán)。法院的判決是正確的，但適用《合同法》總則存在問題。《租賃合同》是有名合同，應(yīng)適用《合同法》分則的規(guī)定。
    綜上所述，我們應(yīng)該知道，實(shí)踐中，出租人為了防范風(fēng)險，一般都會約定出租人單方解除合同的權(quán)利，法律界提示，約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規(guī)定，承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定。