根據(jù)審判實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)因房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的性質(zhì)約定不規(guī)范引起的糾紛通常是開(kāi)發(fā)商所使用的土地規(guī)劃用途系開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但實(shí)際開(kāi)發(fā)商在宣傳單頁(yè)和買(mǎi)賣(mài)合同中宣傳和規(guī)定的房屋性質(zhì)均是商品房，一旦發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商通常使用買(mǎi)賣(mài)合同中的格式條款來(lái)使自己免責(zé)，這就給購(gòu)房人帶來(lái)了極大的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

    【案例】

    2011年4月，李某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，2012年1月，李某入住，但房地產(chǎn)公司遲遲不給李某辦理房產(chǎn)證，多次協(xié)商未果后，李某與其他20多名業(yè)主起訴該房地產(chǎn)公司，要求房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金并辦理房產(chǎn)證。

    訴訟中，房地產(chǎn)公司同意辦理房產(chǎn)證，但是只能提供經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證，這對(duì)20多位業(yè)主來(lái)說(shuō)卻是始料未及的。

    原來(lái)，該房地產(chǎn)公司所使用的土地規(guī)劃用途系開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但是在宣傳和簽署合同時(shí)使用的都是“商品房”。

    最終，法院判決房地產(chǎn)公司支付逾期交房的違約金，承擔(dān)違反誠(chéng)實(shí)信用原則的責(zé)任，但駁回了業(yè)主們的其他請(qǐng)求。

    【評(píng)析】

    本案就是一起因因房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的性質(zhì)約定不規(guī)范引起的糾紛。

    經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有著本質(zhì)區(qū)別：

    《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)適房應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，以保本微利為原則，標(biāo)價(jià)應(yīng)向社會(huì)公示，銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)公示的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

    在取得經(jīng)適房房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證一定的年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)適房差價(jià)的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣政府確定。

    個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

    這就是開(kāi)發(fā)商為什么要使用商品房名義出售經(jīng)適房的原因了。本案中的開(kāi)發(fā)商使用格式合同故意抹殺經(jīng)適房的性質(zhì)，再加上購(gòu)房人審查不謹(jǐn)慎，才導(dǎo)致出現(xiàn)這種問(wèn)題。

    【解決】

    對(duì)于該類(lèi)糾紛，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    其法律依據(jù)是：

    《合同法》第39條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

    《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

    本案中房地產(chǎn)公司作為格式條款的提供者，其提供的格式合同中標(biāo)的物為經(jīng)濟(jì)適用房，屬于排除對(duì)方主要權(quán)利的條款，對(duì)于這樣的條款其理應(yīng)以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意，而不是故意隱瞞這種情形。

    本案開(kāi)發(fā)商在其所出售的房屋宣傳資料中，還是與買(mǎi)房人所訂立的合同名稱(chēng)都冠以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，因此可以認(rèn)定其對(duì)李某等所出售的房屋性質(zhì)是商品房，但在雙方所簽訂的合同內(nèi)容中，第一條中地塊規(guī)劃用途載明為經(jīng)濟(jì)適用房而其余條款均表明原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋為商品房。這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商所提供的的格式合同中對(duì)所售房屋的性質(zhì)就有兩種解釋?zhuān)�在這種情形下，根據(jù)《合同法》有關(guān)格式條款的規(guī)定，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。因此，本案中開(kāi)發(fā)商向李某等購(gòu)房人提供的房屋應(yīng)當(dāng)是商品房而不是經(jīng)適房，在開(kāi)發(fā)商不能向李某等購(gòu)房人交付商品房的情況下，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。