十年前，南通市通州區(qū)的一對(duì)農(nóng)村夫婦將家里的一處私宅賣給了城里的遠(yuǎn)房親戚，十年后因拆遷將親戚告到了法院，請(qǐng)求判令買賣合同無(wú)效。

近日，南通市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買賣合同糾紛案作出維持一審的終審判決，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請(qǐng)求。

案情介紹：

陳某和張某、蔣某夫婦系遠(yuǎn)房親戚。2009年，張某、蔣某夫婦想在老家蓋一幢新房，但資金緊缺。在家族長(zhǎng)輩的主持和撮合下，已在南通市區(qū)落戶并在南通某高校任教的陳某，決定出資9.5萬(wàn)買下張某夫婦位于南通市通州區(qū)興東街道楊世橋村七組的一處私宅，雙方于同年6月29日簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，當(dāng)?shù)厮痉ㄋ�在合同上�?jiàn)證簽章。

第二天，陳某的母親黃老太籌集了9.5萬(wàn)元房款一次性支付給張某夫婦。隨后，該房由黃老太實(shí)際入住，至今黃老太的戶口也一直在興東街道楊世橋村。

2012年，楊世橋村拆遷，黃老太作為被拆遷人與當(dāng)?shù)卣�府簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。2016年，當(dāng)?shù)卣�府通知拆遷戶去選房，可蔣某和黃老太卻為安置問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛。蔣某前往當(dāng)?shù)卣�府信訪稱，當(dāng)年他們所簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在被蒙蔽和無(wú)奈之下簽訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時(shí)管理，要求撤銷黃老太被拆遷人資格。

當(dāng)?shù)卣�府駁回了蔣某的要求。隨后，張某、蔣某以國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋為由，一起將陳某訴至南通市崇川區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。案件審理中，法院追加黃老太為第三人。

法院審理：

崇川區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告簽約動(dòng)機(jī)真實(shí)，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，簽約時(shí)被告確系城鎮(zhèn)居民。雖然我國(guó)法律、行政法規(guī)明確禁止宅基地買賣，相關(guān)的國(guó)家政策亦多次禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經(jīng)因征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原有宅基地的性質(zhì)和原告的農(nóng)民身份都已發(fā)生轉(zhuǎn)變，黃老太合法占有并實(shí)際居住使用案涉房屋，當(dāng)?shù)丶�體經(jīng)濟(jì)組織繼而認(rèn)可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協(xié)議也不存在其他損害社會(huì)公共利益的情形。黃老太就案涉房屋出資并實(shí)際居住可認(rèn)定為其與被告系共同購(gòu)買行為，而黃老太作為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)買該房并不違反有關(guān)國(guó)家政策和法規(guī)的規(guī)定，因此，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為合法有效。并且，原告賣房后一直未提出過(guò)異議，直到拆遷拿房時(shí)才有此訴求，《民法總則》第七條明文規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”如果認(rèn)定《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，那么鑒于恢復(fù)原狀的法律后果失信者反將獲益，故對(duì)原告的訴請(qǐng)不應(yīng)支持。

據(jù)此，崇川法院遂判決案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請(qǐng)求。

蔣某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。

法官說(shuō)法：

該案一審承辦法官、崇川區(qū)法院民一庭庭長(zhǎng)葛美玲介紹說(shuō)，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋行為的效力問(wèn)題在理論界至今沒(méi)有定論，傳統(tǒng)司法實(shí)踐通常認(rèn)定此種合同無(wú)效。1999年頒布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”同年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”由于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋可能造成農(nóng)民失地的問(wèn)題，禁止此種行為可以說(shuō)成為了國(guó)家的基本政策，在司法實(shí)踐中，法院往往會(huì)以行為人違反了社會(huì)公共利益來(lái)認(rèn)定此種買賣合同無(wú)效。

葛美玲介紹說(shuō)，處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，妥善衡平當(dāng)事人之間的利益，維護(hù)交易秩序的安全和穩(wěn)定，以期實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。本案中，案涉房屋所在土地已經(jīng)因征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原有宅基地的性質(zhì)和原告的農(nóng)民身份都已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》早已履行完畢，當(dāng)?shù)丶�體經(jīng)濟(jì)組織亦未否定案涉協(xié)議，同時(shí)案涉房屋已經(jīng)拆遷不復(fù)存在，無(wú)返還的可能，有關(guān)拆遷權(quán)益也已經(jīng)政府處理分配，原告所提出的當(dāng)年不是出售房屋、無(wú)權(quán)出售、只是將房屋交給黃老太“打理”、要求黃老太等交出拆遷利益、進(jìn)行房款“清算”等理由或訴請(qǐng)，實(shí)質(zhì)是看到巨大的拆遷利益后，不顧事實(shí)欲推翻多年前出售房屋的行為，明顯有違誠(chéng)信原則，因此認(rèn)可本案合同的效力，也相對(duì)更能為社會(huì)公眾從情感上所接收。